こんにちわ、だぶるです。

先週から続いております　『活動レポート【様々なご相談】』　を
本日もご紹介させて頂きます。

イレギュラーな相談内容を集めてみましたので、通常のサポート内容とは多少異なりますが、
参考に出来る部分はしてみて頂ければと思います。
　【※前回の記事はこちらから】

さて、今回のご相談内容は、断熱材の種類についてです。

ある奥様からのご質問でしたが、

『グラスウールなんて使ってるメーカーは止めた方がよいと、
　あるメーカーの担当者が言っていたのは本当か？』

というものでした。
（内容は簡潔にさせていただきました）

私からは、適材適所である旨や、
そのメーカーの考え方＋それを補う方法（工法）があるので、
特に大きな差がないという前置きをしながらも、
理論値（計算値）について詳細を説明しました。

断熱材にはその材料が、どれだけの熱を伝えるか（伝えないか）という、
熱伝導率という数値があるので、
その断熱材の厚さから、『熱に対する抵抗値』が計算できると伝えました。

断熱材の厚さ（m）÷　熱伝導率（W/mK）=　熱抵抗値

※熱伝導率はネットに載っていますので、
　使われている断熱材の名前などで検索すると、
　すぐに分かると思います。

ちなみに、ロックウールを90㎜充填した場合の熱抵抗値は　約2.36
グラスウールも種類がありますが主流は高性能グラスウールと呼ばれている
少し繊維が細い（細かい）ものが使われているので、
高性能グラスウール10Ｋ　100㎜の熱抵抗値は　約2.32　とほぼ同じです。

実際は、壁の厚みは決まっているので、
100㎜の断熱材を90㎜の壁内に押し込んで施工する場合は、
性能が多少、計算値と異なってきますが・・・。

北海道などの寒いエリアですと、
密度も10Ｋ　などではなくて、16Ｋや24Ｋが使われてくるので、
一概にグラスウールが悪いというわけではありません。

同様に、ポリスチレンフォームなどの発泡系断熱材も
性能が良いと謳われていますが、
業者によっては30㎜（3cm）しか施工しなかったりするので、
熱抵抗値上は、とても低い値になることになります。

物の良さに左右されないで、
その物が適切な場所に、適切に配置されているかを調べてみるのも良いと思います。

みなさまも注意をして頂いて、今回のご相談を参考にしてみて下さい。

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さて、今回のご相談内容は、建築条件付売地を購入された方からのご相談です。

この方は、建築条件の付いている土地を購入されたものの（実際には契約は数日後）、
建築費の参考金額が実際に高いのか安いのか分からないと、
セレシスに質問をしたくて、お電話をされたとのことでした。

早速、土地の資料と参考プラン、仕様書他を送って頂き目を通すと、
この建築会社の参考金額がとても安く、
ここよりも安く出来るところは、まずないだろうと思いましたので、
その旨をお客様にご報告。

すると、安いから悪かろうなのか？
問題ない仕様や構造なのか？　
と追加で質問を頂いたので、じっくりと調べてみることに・・・。

まず、仕様については、使っている断熱材の種類と厚さには、
安いなりの理由がありそうでしたので、
通常の大手系ハウスメーカーの標準仕様を伝達しました。

キッチンや洗面所などの設備仕様については、
標準か、それ以上の良いものでしたので、これはOKと伝えて、
基本的に金額が安いのは、土地の方で利益を多少もらっているから安いと思いますと、
説明させて頂きました。

構造に関しては、敷地の法規制をあますところなく活かしたプランでしたので、
多少無理はしているものの、問題ないかと思いますと伝え、

但し、

・土間床（床下部分のない、基礎のコンクリートの上に床を貼っていく方法）であること
・土間床の場合に水周りが動かせない点と、冷気がこたえる点
・各階の天井高さが通常よりも低い点
・各階の懐（1階の天井から2階の床までの厚み）が薄い点
・屋根の断熱の取り方が不明な点

など、気になる部分については、建築業者に聞いてみるようにお願いしました。

また、『長期優良住宅』　『瑕疵担保履行法』　『完成保証』　などについても触れ、
本当に気にされるようであれば、メーカーさんに見積りをお願いしてみますと伝え、
お話を終えました。

今回、私の方も勉強になりましたが（あまり工務店さんの見積りを見慣れていないので）、
設備仕様のグレードだけは良くて、中身に関しては　『最近の建物はみんな丈夫』　とか、
『最近の建物はどこも高気密高断熱』　と謳っている典型的な業者さんでした。

見た目がおしゃれなところにありがちなので、
みなさまも注意をして頂いて、今回のご相談を参考にしてみて下さい。

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さて、今回のご相談内容は、あるお客様からのものです。

このお客様は土地をすでに購入されており、
参考プランのようなものが入るかどうか伺いたいとのことでした。

さっそく参考プランを拝見すると、
道路から下ったところに玄関がある、いわゆる半地下タイプの建物間取りでした。

一般的に斜線制限の厳しいエリアでは、
『室内の各階の天井高さがとても低くなってしまう間取り』になるのであれば、
『半分地下にして、各階をゆったりとる間取り』の方が、
合理的という気もするのですが、
お客様がその危険を理解されていない場合もあるので、
一応説明をさせて頂きました。

最近では東京都の下水道局のHPでも　『半地下』　が懸念されている点や、
半地下部分に水周りがある場合は逆流の危険性もある点、
そして何より、『ゲリラ豪雨』　が当たり前のこととなった近年では、
臨時的ではなくて、日常的な配慮（対応）が必要であることをお伝えしました。

その他、この参考プラン上で気になる箇所も説明し、
（階段下のトイレが廊下から1段下がった位置にあること）
（参考プランの駐車スペースではかなり窮屈であること　等）
結論として、参考プランを建築することは、
理論的には可能であるという説明もしました。

その後、この方からの連絡は無くなってしまったので、
結局、半地下の建物を建てられたかどうかは分かりませんが、
私の説明を理解（リスクを理解）した上で、
対応（判断）をして頂いていたら嬉しいなと思いました。

近年は本当に局所集中型の豪雨が多いので、
水の流れを意識した外構計画と、建物検討をされた方が良いと思います。

ぜひ、参考にしてみて下さい。

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こんにちわ、だぶるです。

本日からのブログは　『活動レポート【様々なご相談】』　と題しまして、
実際にお電話で頂いた内容や、不動産業者さんからの相談内容の一部を
分かりやすくご説明をしていきたいと思います。

内容としては、少しイレギュラーなものを中心に紹介してみますので、
通常のセレシスのサポート内容とは若干異なりますが、
雰囲気を掴んで頂ければ幸いです。

※場合のよっては、急遽表現を変更する場合や、
　記事を差し替えることもございますので、
　その点はご了承頂ければと思います。

さて、そんな今回の最初の内容は、ある不動産業者さんからのお問合せで、
ご夫婦の身に起こった実際の出来事です。

あるご夫婦が不動産業者さんに訪れた際に、
土地の購入ではなくて、建物について相談をしたいと打明けられた時のこと。

「じつは、購入した土地に今、建物の計画をしているのだけど、
　最初に3000万円くらいかかると言われていたものが、
　○○建設さんからの見積りがこの間届いたところ、5000万円になっていて、
　ちょっと驚いちゃったんだけど、こんなにかかるものかしら？」

という質問をされたようでした。

この不動産担当者のAさんは、
土地に関する知識はもちろんのこと、
ファイナンシャルプランナーも2級を持っていて、
税制面なども詳しい方でしたが、
建物の見積りを見て、その価格が適正かどうかは分からず、
セレシスに問合せしてみたということでした。

早速、その○○建設さんの見積りを送ってもらい、
詳細の内容まで目を通しましたが、中身のひどいことひどいこと。

　　
【↑写真は別の業者の見積り書写真です↑】

20坪程度の敷地でしたが、
仮囲い（敷地を囲うフェンス）のゲート（出入口）が2箇所も取られていて、
明らかな水増し請求。
（出入口は1箇所で十分です）

他には、
・ガードマンの費用に1人40万円を3ヶ月
・地下室も無いのに5ｍも地面を掘削
・仮設工事費の算出が合計値からの振り分け計算（金額に細かい端数なし）
・設備の品番表記はなし
・現駐車場の解体撤去工事費になぜか『エアコン撤去費』の項目で3台分費用計上

その他の工事内容は分かりませんでしたが、
目に見える部分がこれでは、中身（躯体工事費用等）も怪しいものです。

早速、Aさんに伝え、
ご夫婦にはその建設業者さん（ゼネコンさん）は止めた方が良い旨と、
その見積りを許した（チェックもろくにしていない）設計事務所さんにも
疑いの眼差しを向けるべきでは？とお伝えさせて頂きました。

設計士＋建築会社の組み合わせは最近流行ってきているので、
検討される方も多いですが、
善良な管理者がいなければ、2者間で何が行われているかも分かりませんので、
それなりのリスクがあることも理解する必要があるかと思います。

今回のご相談内容は少し極端でしたが、
参考にしてみて頂いてもよいと思います。

・・・ちなみに、今回の件を大手メーカーさんに見積って頂きましたら、

A社は2800万円。
B社は3200万円。
C社は3500万円でした。
（※防火地域の為、耐火建築物の3階建て）

○○建設さんには、本当に強い憤りを感じます・・・。

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こんにちは、だぶるです。

本日は　『スマートハウス』について少しだけ、
お話をしていきたいと思います。

現在対応中のお客様がスマートハウスについてとても興味をもたれておりまして、
スマートハウスという仕組みを提案して欲しいという希望がありました。

各メーカーも正直なところ手探り状態でのご提案が多く、
ＮＥＣさんや、パナソニックさんのスマートハウスの仕組みを
そのまま提案するメーカーがほとんどの状態です。

一般的にスマートハウスと呼ばれるものの定義は、
『エネルギーをマネージメントする機能を有するかどうか（※1）』だと解釈していますが、
今、普及し始めているスマートハウスは入口段階で、
『管理』に重きをおいているようなイメージでしょうか。

※1.ホームエネルギー・マネジメントシステム（HEMS）
部屋単位等のきめ細かい電力使用量の情報をリアルタイムに自動的に収集・見える化することにより、
利用者の省エネ意識を自然と高め、ムリのない快適なエコライフの実現をサポートするシステムです。

ＮＥＣさんの仕組みは27万円前後、パナソニックさんは45万円前後のようで、
両社に多少違いはあるものの『発電⇒見える化』という点は一緒です。

ゆくゆくは発電から蓄電池へというエネルギー管理から、電気自動車への充電、
住宅内の家電のフルオート管理、セキュリティーといった夢の住宅の中枢として機能していくと思われます。

2012年はスマートハウスの発展の年になるようですから、
興味のあるかたは、住宅担当者に聞いてみてはいかがでしょうか？

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※セレシスを利用することのメリットを分かり易く説明したページもあります。
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