こんにちわ、長野です。

本日は地下の活用方法について、少しお話します。

地下の活用方法は主に以下のように分類できると思います。

①地下駐車場
②居室としての地下室
③収納庫としての地下室
④収納庫としての、半地下収納庫

それぞれについて特徴をあげると、

①地下駐車場

宅地と道路のレベルが、１．５ｍ程度有りますと、その高低差を利用して、
地下に駐車場が造りやすくなります。

道路から斜めに地下に入ることになりますので、
進入口は、自動車の高さ＋２０～３０ｃｍ程度の余裕をとり、
ワゴン系の場合は約２ｍ強、セダン系ですと、１．８ｍ前後は確保する必要があります。

雨が降った場合、地下車庫部分への雨水の流れ込みが心配ですが、
入口の道路際に排水溝を設置し、奥のもっとも低いところに、
排水用の溝と、それに付属してポンプの設置が必要な場合があります。

前面道路の配水管の管底より排水用の溝位置が高ければ、自然排水が可能ですので、
事前によく調査をすると良いと思います。

地下駐車場の場合は、この排水計画が重要なポイントになりますので、
ご計画の方々はご注意下さい。

来週は　『②居間としての地下室』　についてお話したいと思います。

※セレシスって何？という方は、こちらのセレシスのコンセプトをご覧下さい。
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こんにちは、小室です。

建物の打合せにおいて、以外と後回しにされてしまうのが外観の打合せです。
設計打合せという事になると、
どうしても平面図による間取り内容の打合せが主軸になり、
自然と後回しにされてしまう事が、日々の打合せの中でも少なくありません。

しかし、外観デザインというものは
以外と見積の上下に反映されて来る項目の多いものなので、
メーカー選考時から出来れば平面設計と平行して検討しておく事をセレシスではお奨めします。
（完成後の外観が悪いと、全てがガッカリですよ）

『住宅展示場のモデルルームの外観』

一般的に「展示場の外観は現実味が無い」と言われますが、
まずモデルルームの建物というのは土地に対してゆったりと建築物を配置しているため、
多くの物が横長で、居室以外の遊べる空間が、かなり大きく確保されています。

そして大抵２階や３階がインナーバルコニーで奥行きが出る様デザインされており
陰影がついて重厚感が増す様に凹凸が多く、
軒の出は極端に深く造作されているのです。

お客様が現実に土地からの住宅計画となれば、
建蔽率・容積率等ギリギリで理想の建築物が入る土地の購入となる場合が殆どです。

そうなると、カースペースや居室スペースに実際には多くの割合を割く事になり、
隣地との余裕がないと軒を長くせり出す事は出来ませんし、
２階の居室を狭くしないと深い軒を表現させるルーフバルコニーも実現出来なかったりします。

また、道路間口に対して横長の土地物件は数少ないので、大抵は縦長の土地になり、
現実には外観デザインの遊びも、それ程ゆったり取れないケースが多かったりもします。

そのため、選考にあたり外観デザインを知るためには、何よりもモデルルームではなく
実際の施工現場・完成物件をご覧いただく事をお奨めします。
（特に３階の建築や縦長土地の住宅計画の場合、そうした展示場は多く存在しません）

セレシスでは展示場案内の他に、お客様の希望により完成物件をご案内する事も
可能ですので、是非ともお気軽にご利用ください。

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本日の営業コラムを担当します、だぶるです。

今回のコラムは、
ある不動産協会からのニュース記事に面白いものを発見しましたので、
その記事について少し。

１人が一年間で食べるお米の量が１石（こく）で、
１石の収穫がある田んぼの面積が１反（たん）。

１石　＝　１０斗（と）
１斗　＝　１０升（しょう）
１升　＝　１０合（ごう）

なので、１石は１０００合となる計算になります。

１反は約３００坪程度の広さということなので、
１反の田んぼの面積から、１０００合のお米が取れるということは、
１坪あたり・・・約３．３合のお米が取れるということ。

１合は標準的な１食分の分量だから、

　『１坪という面積は、１人が１日に食べるお米の取れる面積』

ということになるそうです。

こういう業界で働いていると、
何かに付けて　『坪（つぼ）』　という言葉を意識することになるのですが、
１人が１日に食べるお米の取れる面積が　『１坪』　だとは、
思ったこともありませんでした。

歴史に精通した方には有名な話なのかも知れませんが、
ちょっと目からウロコな知識を頂いたので、
皆様にもおすそ分け致します。。

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本日の営業コラムを担当します、だぶるです。

今回は更地の土地について、
お話したいと思います。

更地の土地とは、
いわゆる建物が無くなったマッサラな土地のことです。

このような現場はご覧になったことがある方も多いと思いますが、
上記の右側の写真のように柵で覆われていたりして、
簡単に入れないようになっているところもあります。

その違いは何なのでしょうか？

原因のひとつに　『車の駐停車』　が挙げられると思います。

土地が道路とフラットだと、
車を運転する立場としては、

「使ってないんだから、駐車しても良いだろう」

という気持ちになりがちです。

駐車とまではいかなくても、
道路での　『方向転換』　にはもってこいなので、
土地内に車のタイヤ跡が付いている現場もチラホラ・・・。

道路が汚れてクレームになったり、
土地が荒れて販売に支障をきたしたりと、
何かと問題になる　『敷地内への車の乗り入れ』　ですが、

もっとも困る問題点は、
水道管やガス管などが埋まっていた場合に、
車でそこを踏むと　『管が破裂したり』　大変危険ということです。

※実際に私のお客様の土地で、
　車の駐車（片輪のみ乗り上げて駐車）によって、
　水道管が破裂し、土地周辺が水浸しということがありました。

土地の売主などの配慮も問題でしたが、
皆様の知識として覚えておいて頂けるとよいかと思います。

ちなみにこの土地は、
このように露骨にガードしてありました。

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こんにちは、長野です。

先週と先々週に引き続きまして、
不動産コンサルの実例の第３弾（最終）をお伝えしたいと思います。

■土地の取得についての問題■

早速土地についての作業に取り掛かかったところ、
借地の管理会社担当の話では、
財務省からの所有権の取得は、
土地分割後に兄弟それぞれへの所有権の移転ができないことがわかりました。

その為、財務省からの取得後、
ご兄弟それぞれへの所有権の確立にいたるまでの
スケジュールについて意見調整を実施することになりました。
（それぞれの権利と、負担する代金の授受とその受け渡し方法までの詳細打合せ）

まず、ご兄弟が取得する土地面積に対し、それぞれの区画の価格を決定します。
そしてお兄様が弟様の分の代金を預かった後に、
お兄様が銀行ローンにより、全体の土地を財務省から取得します。

この際に、全体に抵当権が設定されますので、
お兄様が、測量と分筆登記を実施して、
その後、弟様の所有すべき部分の抵当権の抹消、
弟様へ移転登記を実施する段取りです。

この移転登記を実施する司法書士の先生は、
原稿の抵当権を設定する先生にお願いすることにして、
弟様には事前に面談の場を準備して、詳細な説明を受けて頂いた。

今回の内容について、手順と方法の詳細を文章にまとめて、
後日の為に２部、公証役場で確定日付をとり、
ご兄弟様それぞれが原本を１部づつ保有することとなりました。

■結果■

現在、賃貸のワンルーム部分は、
『借り上げ』　に設定してしまうと手取りがかなり減ってしまう可能性があった為、
一般募集と管理により、運営をされています。

最初の依頼受託から、土地分割完了～お兄様の宅の新築工事の完了まで、
約１年３ヵ月もの期間を経て、無事に終了にいたった今回の　『家づくり』　、
得るものは大きく、ご兄弟にも特に感謝され、
忘れられない案件となりました。

皆様におかれましても、
自分達だけでは解決が難しいお話がありましたら、
まずはご相談を頂きたいと思います。

今後ともよろしくお願い致します。

今回で不動産コンサルについての営業コラムは終わります。
ご興味のある方は、下記のお問合せ先を参照していただき、
ご連絡をいただければと思います。

（前回の営業コラム【不動産コンサル】の記事はコチラから。）
（前々回の営業コラム【不動産コンサル】の記事はコチラから。）

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