こんにちは、長野です。

先週の営業コラムに続きまして、
今回はその後をお伝え致します。

■方針の転換■

ご兄弟様それぞれと協議した結果、共同で土地を財務大臣から購入し、
　『分割してそれぞれの名義にて所有する方針』　が出され、合意されました。
お兄様は、分割後、直ちに新築される方針。
弟様は土地のまま保有される方針となりました。

■土地購入の方法を探ることと、土地分割の段取り■

お兄様のご希望は、賃貸のワンルーム２戸＋ご自宅は３ＬＤＫ。
なお、その賃貸住戸に関しては、
家賃保証会社の借り上げ保証がご希望でした。

お兄様のご希望プランを１８坪の土地で実現できるかという問題とともに、
弟様へは約１５坪を確保できるかの検証に入りました。

　※１５坪とは、５０㎡であり、将来その土地を売る際の売りやすさを考慮しており、
　　この５０㎡の土地へ、３階建てで２ＬＤＫのプランが入ることも、検証する必要がありました。

ここで、正確な測量が必要となった為、土地家屋調査士による現況測量をおこなったところ、
正味面積として１８坪と１５坪の確保が可能という結果に。
その為、基本設計として、角地の１８坪であれば、
長屋形式により、１階に賃貸用ワンルーム２戸＋２階・３階での３LDKのプランが可能となりました。

同時に銀行との折衝も進めると、
土地が所有権となり、自宅面積が建物全体の面積の１／２を越えるため、
お兄様が希望されていた　『満額の住宅ローン』　はＯＫであるという内定を頂きました。

これで、無事に計画は進み始めたのです。




続きは来週の木曜日のブログで・・・。
（前回の営業コラム【不動産コンサル】の記事はコチラから。）

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こんにちは、長野です。

セレシスのお客様の中で、
不動産のかなり深いところからご相談に携わったお客様がおりましたので、
少し時系列にして、ご紹介をしたいと思います。

都内在住のご兄弟の家造りをサポートのお話ですが、
初期の依頼は、弟様より入りました。

現在の建物が老朽化した為、ご兄弟様共同での建替えのご相談でした。
建て替え事業に着手するまでの、およそのあらすじは以下の通りです。

■あらすじ■

もともと土地は借地で、戦後、ご兄弟のお父様が建物を２棟建てて、家族で住まわれてきました。
お父様お母様が他界され、ご兄弟様で相続されて、
２棟の建物のそれぞれに兄弟様のご家族が住まわれてきました。

その後、地主側にも相続が発生し、土地は相続税納付の為、
国に物納され地主は大蔵大臣となりました。
民間の管理会社が入っており、借地の更新や購入の手続きを担当していました。

■土地　と　建物　の当初の状況■

【建物について】
　・敷地内に、築後約４０年ほど経過した平屋の建物が２棟建っています。
　・１棟の床面積は約１２坪、もう１棟の床面積は約１４坪です。
　・建物１棟は登記され、名義はまだお父様名義で、もう１棟は未登記です。

【土地について】
　・登記簿上の土地面積は約４２坪で、物納の時に測量は実施されており、測量図はあります。　　
　・土地は角地、２本の道路は共に２項道路で、役所調査の結果、
　　５０ｃｍから８０ｃｍのセットバックが必要と判断されました。　
　・角地の為、当然　『角切り』　も必要となります。
　・宅地は、道路レベルより約２０ｃｍから５０ｃｍ低いです。
　・道路側に土留めの工事が必要と推定された為、役所とせっしょうしたところ、
　　この工事は、役所が実施することとなりました。（但し、建物完成後）
　・当初の机上の計算で、正味面積は約３３坪程度と推定されました。
　・固定資産税・都市計画税は、ご兄弟で共同にて支払いをされています。

■当初のご兄弟のご希望■

正味面積　約３３坪　の土地を借地として更新し、兄弟共同で３階建て１棟の建物を新築する計画。
完全分離形の2世帯にして、お兄様がローンを組み、弟様は現金。
プランは、お兄様は３ＬＤＫ。弟様は２ＬＤＫを希望というおおまかな要望が決定していました。

しかし、ローン返済の一助の為、お兄様名義で、
ワンルームの賃貸を２～３戸、１階に配置することにした為、
１階は賃貸スペース、２階はお兄様世帯、３階は弟様世帯の住居となりました。

以上の条件を基に、大手銀行の全行に、
　『借地としてのローン利用が可能である条件』　などを打診したところ、
１行のみ条件付ながらOKが出た為、設計に進みました。

■設計・調整の結果、その後■

いざ、設計を開始すると、賃貸住戸の非難経路を確保する必要性から、
居室の窓を道路ギリギリに設定せざるを得ませんでした。

結果的に、天空率を使用しても　『２方向の道路斜線の３階への影響』　が厳しく、
３階は約１０坪程度しか確保できないことが分かりました。

当然、弟様の満足にははるかに及びませんでした。

また、建物に弟様の名義も入る為、
弟様に　『各種の保証の書面を戴かねばならない等の銀行の条件』　
を満足させる合意にも至らず、
弟様は、本地で居住されることを断念せざるを得ない状況となりました。

本件は一旦完全に中断することになるのでした。

続きは来週の木曜日のブログで・・・。

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本日の営業コラムを担当します、だぶるです。

今回も間取りについて、
少し想うところをお話したいと思います。
（※前回の間取りについての営業コラムはこちら）

お客様との間取りの打合せの際に、

リビングの快適性（光や風通し）や、
各部屋の配置などは当然まず始めに話題にあがることですが、
意外と悩み出すと止まらないのが　『衣服関係の生活動線』　です。

洗濯　→　洗濯干し　→　取り込み・収納　→　着替え　→　洗濯　

このサイクルを　『どのフロアのどこで』　おこなうかが問題で、
ほぼ毎日のことながらも、あまり気にされないポイントのひとつになっています。

【Ａ様の場合】

・朝風呂に入る生活習慣
・現在は風呂から出ると、その場で着替えて、そのまま外出
・スーツなどは寝室のクローゼットに入れている

以上の生活スタイルから、
浴室と洗面脱衣所にはＹシャツのかけられるようなクローゼットを配置して、
同フロアに寝室を設ける間取りを作成しました。

洗濯物は違うフロアに移動して干す必要が出てしまいましたが、
優先順位を考えての配置とされました。

【Ｂ様の場合】

・マンション暮らしが長いので、同一フロアで完結させたい
・洗濯物をハンガーにかける作業は寝室でやっていた
・衣類の収納は寝室のクローゼット
・洗濯物はリビングから見えないようにしたい

以上の生活スタイルから、
寝室の天井に　『物干し掛け』　を設置して、
洗濯物の仮置きが出来るようにしました。

また、寝室からバルコニーに出れるように配置しながらも、
リビングのバルコニーとは凹凸を設けて区切り、
目線に配慮をしました。

どちらの場合も、衣類動線の中で　『優先順位』　を決めて、
洗濯　の際の配慮なのか、着用　の際の配慮なのか、
を明確にしたことで実現しました。

これから家づくりをされる方は、
現在の住まい方を見つめ直して、
設計士に提案出来るように準備しましょう。

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本日の営業コラムを担当します、だぶるです。

今回は間取りについて、
少し想うところをお話したいと思います。

お客様とのお打合せの中で、
間取りについてご希望を伺う時に、

『4ＬＤＫで主寝室は8帖以上・・・。』

と、概要を言って頂くのですが、
ほぼ全ての方が、建物の広さを主軸にお話を進められます。

土地を探す際に建物の大きさが必要なので、
不動産の営業担当から、よく言われていたのだと思いますが、

注文住宅を考える場合は、
『大きさ』　ではなく　『住まい方』　を中心に考えますから、

「今、4畳半の部屋が洋服で埋まっているので、
　主寝室から出入り出来るクローゼットが欲しい」

といったように、具体的に　『現在の状況と、これからどうしたいか』　を
明確におっしゃっていただくと、
より希望に近づけることが出来ると思います。

別の方の例ですと、

「今のマンションでは両親が泊まりにきた時に、
　リビングの隣の4畳半の和室に寝てもらっているが、
　少し狭さを感じているので5帖以上（6帖くらい）は欲しい」

というように言って頂くと、
間取りを書く人間としては、非常に作成し易いのです。

注文住宅の醍醐味は、
今どのように暮らしていて、
これからどのように暮らしたいか　を間取りに盛り込むことで、
ご自分達だけの住宅を作ることにあります。

既存の住宅に不満の方は、
ぜひ、検討してみて下さい。

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本日のブログ担当しますだぶるです。

今回は地震に強い住まいのお話。

【耐震（たいしん）、制震（せいしん）、免震（めんしん）】　という言葉を
どれかは皆様も聞いたことがあると思いますが、
何がどう違うか、　そもそも同じ意味だと思っていたなんていう方も
いらっしゃるのではないでしょうか？

今回はその違いと、よく言われる　『メリットデメリット』　などの観点から、
少しご説明したいと思います。
（写真は全てミサワホームさんのパンフレットから抜粋）

【耐震　（たいしん）】

一般的に日本の戸建住宅は、この　『耐震』　という観点から改良が重ねられて来ました。
地震（揺れ）に対して、壊れることなく、いかに耐えられるか。
構造を強固にすることで、住まいの安全性の確保を求めたのです。

現在、戸建住宅のほとんどが　『耐震構造』　だと思いますが、
その程度は様々なので、各社のパンフレットに記載されている数値を参考に、
各社の比較をされると良いと思います。

建物が壊れる心配はありませんが、変位量（地震による構造体の動く幅）によっては、
外壁が壊れたり、室内クロスが破れたりと、軽微な補修は必要になります。

また、室内の揺れはそのままなので、タンスやTVなどの家具の転倒にも
注意が必要です。

【制震　（せいしん）】

以前では、高層ビルや大型の建造物に採用されていた方法で、
地震の揺れを抑える（少なくする）観点から考えだされました。

揺れを抑える方法は各社によって様々ですが、戸建住宅で主流になっているのは、
『高減衰ゴム』　を用いた揺れの吸収です。
簡単に言うと　「地震エネルギー」　を　「熱エネルギー」　に換えてしまうようですが、
生卵を高いところから落としても割れない実験をTVなどで見たことがある方は、
そちらのイメージの方が分かり易いかも知れません。

メリットが立地に左右されない他、安価（数十万円で設置可）な為、
お客様の反応は良いようです。
特に鉄骨メーカーは元々構造的に揺れやすいので、
鉄骨各社もこぞって開発に力を入れています。

但し、揺れを抑えるといっても最大で50％程。
過信は禁物なので、家具などの転倒にも十分注意が必要です。

【免震　（めんしん）】

「揺れを逃れる」　観点から発達した方法で、
出前のバイクなどについている装置のようなものです。

建物は吊るしたり、空中に浮かすことは出来ないので、
地面と建物の間に　ボール状　の装置を用いて、
地面の揺れを建物に伝えないようにしています。

メリットは、あまり建物が揺れない為、家具の転倒の心配がなく、
また、建物への負荷もかからないので、内外壁の補修も不要である点です。

但し、設置には数百万ほどかかることや、
中小規模の地震には装置が作動しないこと、
建物が動くので（実際には地面が動いていますが）、隣地との境界線から
最低でも50センチは離す必要がある点などがデメリットとして挙げられます。

以上、長文になってしまいましたが、
おおよそ、ご理解頂けましたでしょうか？

検討している土地のエリアや気候風土、
予算や工法などトータルで検討されるとスムーズに考えもまとまると思います。

あなたにとっての最良が選べますように、
頑張ってください。

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